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Proyecto para crear líneas de crédito hipotecario accesibles

Presentamos este proyecto de ley que propone el desarrollo de líneas de crédito accesibles para dar impulso a la construcción de viviendas sencillas, generando nuevos puestos de trabajo directos e indirectos, y contribuyendo a la dinamización de la economía. Se pone en evidencia así la necesidad de que el Estado asuma nuevamente un papel activo en la promoción y dirección del crédito hipotecario, recuperando la función social de la propiedad como principio central que oriente la acción estatal en materia de vivienda y desarrollo urbano.

Para ello, la política crediticia deberá articularse con instrumentos de regulación del uso del suelo, que logren evitar que los recursos públicos sean apropiados por el sector privado mediante un incremento de los precios de las propiedades.

Líneas de créditos hipotecarios accesibles a la población de menores recursos. Creación. Expropiación de las acciones clase “C” y “D” del Banco Hipotecario Sociedad Anónima. 9364-D-2014. Presentado el 26/11/2014.

Texto completo:

El Senado y Cámara de Diputados…

ARTÍCULO 1°.- Declárase de interés público nacional y como objetivo prioritario de la REPÚBLICA ARGENTINA, la orientación del crédito y la creación y el financiamiento de líneas de créditos hipotecarios accesibles a la población de menores recursos, con la finalidad de promover la inversión productiva, facilitar el acceso a una vivienda digna y contribuir a la reducción del déficit habitacional en todo el territorio nacional.

ARTÍCULO 2°.- El PODER EJECUTIVO NACIONAL, en su calidad de autoridad a cargo del diseño tanto de la política crediticia como de la política de vivienda y desarrollo urbano, arbitrará las medidas conducentes al cumplimiento de los fines de la presente.

ARTÍCULO 3°.- Establézcanse como principios de la política de crédito de la REPÚBLICA ARGENTINA los siguientes:

a. La orientación del crédito hipotecario de forma articulada con los objetivos de la política de vivienda.

b. El desarrollo y fomento de líneas de crédito hipotecario accesibles a sectores de escasos recursos.

c. El desarrollo y fomento de líneas de crédito hipotecario accesibles a trabajadores no insertos en el mercado de trabajo formal.

d. El desarrollo y fomento de líneas de crédito hipotecario destinadas a los hogares inquilinos.

e. El desarrollo y fomento de líneas de crédito destinadas a la construcción de viviendas bien localizadas, destinadas a sectores de escasos recursos.

f. La articulación de la política de crédito con políticas de tierra, adoptando como principio la función social de la propiedad, buscando evitar que los créditos otorgados deriven en un aumento de los precios de las propiedades y en una transferencia de los recursos del Estado a los propietarios de la tierra y los desarrolladores privados.

TITULO II

DE LA RECUPERACIÓN DEL CONTROL DEL BANCO HIPOTECARIO NACIONAL

CAPÍTULO I

DE LA EXPROPIACIÓN

ARTÍCULO 4°.- A los efectos de garantizar el cumplimiento de los objetivos de la presente, declárase de utilidad pública y sujeto a expropiación el patrimonio del Banco Hipotecario Sociedad Anónima representado por las acciones Clase C y Clase D de dicha empresa en dominio del capital privado.

ARTÍCULO 5°.- Las acciones sujetas a expropiación de la empresa Banco Hipotecario Sociedad Anónima, en cumplimiento del artículo precedente, quedarán en poder del Estado Nacional.

ARTÍCULO 6º.- A efectos de la instrumentación de la presente y de la registración de la titularidad de los derechos correspondientes a las acciones sujetas a expropiación, deberá dejarse constancia que la expropiación de tales acciones es por causa de utilidad pública y que se encuentra prohibida la transferencia futura de ellas sin autorización del H. CONGRESO DE LA NACIÓN.

ARTÍCULO 7º.- El proceso de expropiación estará regido por lo establecido en la Ley Nº 21.499 y actuará como expropiante el PODER EJECUTIVO NACIONAL.

CAPÍTULO II

DE LA CONTINUIDAD OPERATIVA

ARTÍCULO 8º.- A fin de garantizar la continuidad de las actividades bancarias, el recupero de los préstamos otorgados, y el fomento al crédito hipotecario a cargo de Banco Hipotecario Sociedad Anónima, el PODER EJECUTIVO NACIONAL, desde la entrada en vigencia de la presente Ley, ejercerá todos los derechos que las acciones a expropiar confieren, a través de las personas u organismos que designe.

ARTÍCULO 9º.- Hasta el momento en que se regularice la constitución y designación de un nuevo Directorio del Banco Hipotecario, y a efectos de garantizar la normal operación de la empresa y la preservación de sus activos, facúltese al Poder Ejecutivo Nacional para designar un Interventor, y a adoptar todas las acciones y recaudos que fueren necesarios para el cumplimiento de tales fines.

CAPÍTULO III

DE LA GESTION DE BANCO HIPOTECARIO S.A.

ARTÍCULO 10º.- La gestión de los derechos accionarios correspondientes a las acciones sujetas a expropiación, por parte del Estado nacional, se efectuará con arreglo a los siguientes principios: a. La afirmación del Derecho a una vivienda digna como Derecho Humano fundamental y el reconocimiento de la responsabilidad del Estado en la implementación de medidas que contribuyan a su efectiva garantía.

b. La recuperación del papel del Banco Hipotecario Sociedad Anónima como institución central en la orientación del crédito hipotecario, en la política de vivienda y en el cumplimiento de los objetivos de la presente.

c. La administración del Banco Hipotecario Sociedad Anónima conforme a las mejores prácticas del sector y del gobierno corporativo, preservando los intereses de sus accionistas y generando valor para ellos. d. El gerenciamiento del Banco Hipotecario S.A. a través de una gestión profesionalizada y con sentido de la función social de la propiedad.

ARTÍCULO 11º.- La presente ley es de orden público y entrará en vigencia a partir de su publicación en el Boletín Oficial.

ARTÍCULO 12º.- Deróguense los artículos 15º, 19º, 20º, 21º apartado IV. Inc. d., y 23º de la ley 24.855.

ARTÍCULO 13º.- Comuníquese al PODER EJECUTIVO NACIONAL.

FUNDAMENTOS

Señor presidente:

Las dificultades que atraviesan los sectores de menores ingresos para acceder a una vivienda digna a través del mercado inmobiliario se manifiestan en la expansión de las formas deficitarias de hábitat en todos los grandes centros urbanos del país, y ponen en evidencia la necesidad de la intervención del Estado. A través de sus políticas públicas, el Estado desempeña un papel central, ampliando o estrechando las oportunidades de los distintos sectores de la población de acceder a una vivienda.

La política crediticia y el desarrollo de líneas de crédito accesibles a los sectores de menores ingresos, constituyen una de las herramientas con la que el Estado puede incrementar la demanda solvente de tierra y vivienda. Asimismo, en el marco de un mercado financiero que se encuentra concentrado, el financiamiento público del Crédito Hipotecario constituye un instrumento clave para la regulación del crédito privado, a partir de cumplir un rol testigo que fuerce al sector privado a fijar precios y tasas a niveles más cercanos a los que surgirían en un contexto competitivo.

Históricamente, el Banco Hipotecario Nacional fue una pieza clave que posibilitó el acceso de miles de familias a una vivienda digna, papel que permanece instalado en la memoria colectiva de los argentinos. Creado en 1882, en sus inicios favoreció a los sectores de mayor poder adquisitivo, beneficiando incluso la especulación sobre la tierra, ya que más de la mitad de la cartera de créditos correspondía a tierras baldías o sin poblar. Sin embargo, a partir de la modificación de su carta orgánica en 1947, la entidad centró su operar en el fomento a la construcción de la vivienda para los trabajadores. Las líneas de crédito implementadas por el banco entre 1946 y 1948 se volcaron a diferentes sectores, fomentando tanto el acceso a la vivienda propia, mediante la adquisición o construcción, como la construcción de casas de alquiler.

Los créditos otorgados por esta entidad podían llegar a cubrir la totalidad de la tasación de las obras, a intereses bajos y a largo plazo (a pagar a 30 o 40 años). De esta forma, las operaciones escrituradas por el banco ascendieron notablemente: de 5.838 en 1945 a 38.224 en 1948, y 47.379 en 1949.

Luego de 1950, el BHN se consolidó como la principal herramienta con que contó el gobierno para hacer frente al problema de la vivienda. El BHN expandió considerablemente el número y monto total de los créditos para vivienda, sobre la base de fondos que redescontaba del Banco Central. Los programas se orientaron principalmente a la financiación de la vivienda individual, aunque en menor proporción también se construyeron viviendas en conjuntos habitacionales.

La entidad entregó préstamos en efectivo para viviendas en propiedad o alquiler, y a partir de 1949 administró la cartera de préstamos hipotecarios que habían sido otorgados por sociedades de ahorro para la vivienda. El Plan Eva Perón, implementado por el BHN durante la aplicación del Segundo Plan Quinquenal, consistió en la financiación de hasta la totalidad de una vivienda individual. Se entregaba al tomador del crédito una carpeta técnica con los planos de un chalet, semejante a los construidos por la Comisión Nacional de Casas Baratas en la década de 1930.

En 1957, tras el derrocamiento del gobierno peronista, se modificó la carta orgánica del BHN, dejando explícito el objetivo de dar “apoyo a la iniciativa privada en materia de vivienda”. Desde 1959 se suprimieron los fondos que el BHN obtenía para su cartera de préstamos y solo conservó los montos provenientes de los recuperos de los préstamos, que la inflación rápidamente redujo a magros sueldos.

Aun así, el rol social del financiamiento a la vivienda que el Banco Hipotecario Nacional había tenido desde 1946, se extendió hasta fines de los ’80, cuando en el contexto de la reforma del Estado, se promovió su privatización.

La privatización del Banco Hipotecario significó la pérdida definitiva por parte del Estado de una banca especializada, capaz de regular el mercado de créditos y de diseñar políticas estratégicas que no se subordinen a la disciplina del cálculo mercantil. De hecho, en el marco de la gestión privada, el banco diversificó su cartera con un estricto sentido de rentabilidad comercial, por medio del incentivo al crédito de corto plazo destinado al consumo (tarjetas de crédito, personales o prendarios), alejándolo de los objetivos de financiamiento de la vivienda.

En el marco de la revalorización del rol central del Estado en la provisión de bienes y servicios públicos que caracterizó la última década, y en un escenario signado por la agudización del déficit habitacional, la recuperación del control del Banco Hipotecario constituye una deuda pendiente.

Según datos del censo de 2010, 566.095 hogares habitaban viviendas deficitarias, sumando casi d0s millones de personas en todo el país. Al mismo tiempo, 1.986.900 hogares que habitan viviendas no deficitarias, padecen situaciones de hacinamiento en el hogar. En las grandes ciudades, la situación habitacional sufrió un marcado deterioro. En la ciudad de Buenos Aires, la cantidad de familias afectadas por problemas de vivienda se incrementó de 86.185 a 108.225 entre 2001 y 2010.

Si bien son múltiples las causas que se conjugan para dificultar el acceso a la vivienda a los sectores trabajadores en los últimos años, el incremento de los valores de las propiedades en dólares en relación a los aumentos salariales en pesos, constituye un factor de primer orden. Al mismo tiempo, la ausencia de créditos hipotecarios accesibles, que permitan extender el pago de la vivienda en el tiempo, volvió al acceso a la propiedad una realidad cada vez más lejana para los trabajadores.

Un estudio del Centro de Economía y Finanzas para el Desarrollo de la Argentina (CEFIDAR) del año 2007, señala que más del 65% de la población está imposibilitada para comprar una vivienda mediante un crédito hipotecario. A su vez, un informe de la Dirección General de Estadística y Censos de la Ciudad de Buenos Aires del año 2010, señala que sólo un 3% de los hogares de la Capital Federal que requieren una vivienda propia o el cambio de la suya por una más grande está en condiciones de acceder a un crédito hipotecario. De esta forma, los altos valores inmobiliarios y la falta de instrumentos de crédito restringen el acceso a la vivienda a amplios sectores de la población.

Mientras que entre 1991 y 2001 el 20,8% de las viviendas se compraron con un crédito hipotecario en la ciudad de Buenos Aires, entre 2002 y 2008 las hipotecas representaron menos del 6% de las escrituras realizadas.

Estos factores contribuyeron a que la construcción de vivienda nueva se orientase hacia los sectores de mayor poder adquisitivo, capaces de adquirir la vivienda sin necesidad de crédito hipotecario. La rápida expansión de la oferta de vivienda en la década de 2000, tanto en la ciudad de Buenos Aires como en otros grandes centros urbanos del país, se caracterizó por el gran peso adquirido por la vivienda de alta categoría. En ese marco el desarrollo de líneas de crédito accesibles dará impulso a la construcción de viviendas sencillas, generando nuevos puestos de trabajo directos e indirectos, y contribuyendo a la dinamización de la economía.

Estos datos ponen en evidencia la necesidad de que el Estado asuma nuevamente un papel activo en la promoción y dirección del crédito hipotecario, recuperando la función social de la propiedad como principio central que oriente la acción estatal en materia de vivienda y desarrollo urbano. Para ello, la política crediticia deberá articularse con instrumentos de regulación del uso del suelo, que logren evitar que los recursos públicos sean apropiados por el sector privado mediante un incremento de los precios de las propiedades.