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Proyecto de acceso a la vivienda a sectores de menores recursos

A través de esta iniciativa se busca gravar las inversiones que no apuntan a ampliar las posibilidades de acceder a una vivienda para los sectores que lo necesitan, generando recursos para ampliar el acceso de los sectores de medios y bajos recursos, que no califican para el crédito hipotecario, a una vivienda digna.

La vivienda es una necesidad humana universalmente reconocida, que permite a hombres y mujeres acceder a la ciudad y a todos los bienes y servicios que ésta provee. Constituye asimismo un derecho humano fundamental, en tanto posibilita el disfrute de todos los derechos económicos, sociales y culturales.

Otorgamiento oneroso del derecho de construir viviendas accesibles a los sectores de menores recursos. 1566-D-2015. Presentado el 09/08/2013 y representado el 08/04/2015.

Texto completo:

El Senado y Cámara de Diputados…

ARTÍCULO 1°. Otorgamiento oneroso del derecho de construir.

Las jurisdicciones deberán fomentar la construcción de vivienda sencilla, accesible a los sectores de menores recursos, a partir del establecimiento de condiciones para el otorgamiento oneroso del derecho de construcción que graven la edificación de vivienda de alta categoría.

ARTÍCULO 2°. De las categorías de vivienda.

Las jurisdicciones deberán adaptar la categorización de los permisos de modo que se adecuen a la siguiente:

CUARTA CATEGORIA: Construcciones económicas. No podrán figurar más ambientes que: porche o vestíbulo; sala de estar o comedor; dormitorios; baño y toilette por cada cuatro locales de primera; cocina, lavadero, garaje, depósito; servicios centrales de calefacción, agua caliente y/o aire acondicionado.

TERCERA CATEGORIA: Construcciones confortables. No podrán figurar más ambientes que: escritorio, antecocina o antecomedor o comedor diario (siempre que su separación con el ambiente principal esté perfectamente definida); una habitación de servicio y un baño de servicio; un cuarto de planchar. El living y el comedor o el living- comedor no deben exceder en conjunto de 42 m² de superficie.

SEGUNDA CATEGORIA: Construcciones de lujo. No podrán figurar más que: ascensor en las unifamiliares; ascensor con acceso privado o un solo departamento por piso; ascensor de servicio, siempre que el mismo esté perfectamente caracterizado como tal; hasta tres habitaciones y tres baños de servicio; living o living- comedor que excedan de 42 m² de superficie.

PRIMERA CATEGORIA: Construcciones suntuosas. No podrán figurar más que: aquellas que reuniendo las características indicadas para vivienda lujosa, tengan su construcción complementada con detalles suntuosos e importantes ambientes de recepción, más de tres habitaciones y tres baños de servicio; pileta de natación, cuerpo independiente para vivienda de servicio, etc.

ARTÍCULO 3°. De los gravámenes.

Cada jurisdicción establecerá el valor de los gravámenes. En ningún caso, el gravamen dispuesto para la primera categoría podrá ser menor al 300% del valor dispuesto para la cuarta categoría.

Cada jurisdicción establecerá los mecanismos para la implementación de la presente Ley.

ARTÍCULO 4°. Los fondos recaudados mediante este instrumento se destinarán al desarrollo de programas de vivienda destinados a sectores de bajos recursos.

ARTÍCULO 5°. Se invita a las provincias y a la ciudad Autónoma de Buenos Aires a adherir a la presente ley.

ARTICULO 6°. Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional

FUNDAMENTOS

Señor presidente:

La vivienda es una necesidad humana universalmente reconocida, que permite a hombres y mujeres acceder a la ciudad y a todos los bienes y servicios que ésta provee. Constituye asimismo un derecho humano fundamental, en tanto posibilita el disfrute de todos los derechos económicos, sociales y culturales.

En Argentina el derecho a la vivienda adecuada se encuentra reconocido por la Constitución Nacional en el Artículo 14 bis, y en la Declaración Universal de los Derechos Humanos, en la Convención sobre los Derechos del Niño, y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, incorporados con jerarquía constitucional a partir de la reforma de 1994.

Como parte del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, el Estado argentino tiene la obligación de reconocer la vivienda adecuada como un derecho humano, y de asegurar que no se adopten medidas de ninguna clase que puedan menoscabar su condición jurídica. Los poderes del Estado deben adecuar sus normas inferiores – leyes, decretos, resoluciones administrativas – de forma que garanticen el derecho a una vivienda adecuada, so pena de ser consideradas inconstitucionales. Del mismo modo, los gobiernos deben adoptar medidas concretas y efectivas, dirigidas a cumplir con las obligaciones incorporadas en el texto constitucional. Tales políticas no deben tener por objeto beneficiar a los grupos sociales que ya se hallen en una situación más favorecida en desmedro de quienes viven en condiciones menos favorables.

En Argentina, luego de la devaluación, las características de la evolución económica dieron forma a un mercado de vivienda de rasgos fuertemente excluyentes. Por un lado, la reducción relativa de los costos de construcción y la disminución de los valores de la tierra favorecieron la inversión en la construcción como mecanismo de acumulación. Por otra parte, la devaluación de la moneda implicó la pérdida del poder adquisitivo del salario de los trabajadores en relación al precio de las viviendas, que incrementaron su valor en dólares.

Estos factores se articulan con la ausencia de mecanismos de financiación a largo plazo, imposibilitando el acceso a la propiedad a gran parte de la población. Según un estudio del Centro de Economía y Finanzas para el Desarrollo de la Argentina (CEFIDAR) del año 2007, más del 65% de la población está imposibilitada de acceder a un crédito hipotecario para la compra de una vivienda.

La ausencia de una demanda solvente de clase media y media baja, condujo a los promotores a concentrar las inversiones en el sector de mayor poder adquisitivo, capaz de adquirir una vivienda sin necesidad de crédito, generando así un déficit de viviendas económicas accesibles a los sectores de menores recursos.

Este proceso favoreció la concentración del mercado inmobiliario en un doble sentido, el territorial y el asociado a la categoría de vivienda: la oferta de viviendas se concentró en viviendas de alta gama en localizaciones valorizadas.

En la ciudad de Buenos Aires, sólo 5 barrios explican el 52% de los permisos de construcción solicitados entre 2003 y 2008. A su vez, el 42% de la superficie autorizada en ese período correspondió a vivienda suntuosa, mientras que sólo un 20% a vivienda sencilla. Esta tendencia contrasta con la distribución de los permisos de construcción otorgados en décadas anteriores. Entre 1991 y 2001 la categoría de vivienda suntuosa explicó sólo el 20% de los permisos autorizados.

Al mismo tiempo, la falta de una oferta de vivienda sencilla obligó a los sectores medios y medios bajos a volcarse al mercado de alquileres. Entre 2001 y 2010, a nivel nacional, la población inquilina se incrementó del 11% al 16%. Sin embargo, en las principales ciudades esta tendencia registra niveles más acentuados. En el mismo período el porcentaje la población inquilina en la Capital Federal pasó del 22,2% al 29,9%, al tiempo que los propietarios de vivienda y terreno se redujeron del 67,6% al 56,4%.

El aumento de la demanda de vivienda para alquilar, sumado a la escasa producción de espacio residencial para estos sectores poblacionales, generó una situación de escasez relativa de inmuebles en alquiler y, en consecuencia, un aumento en el valor de las locaciones urbanas. En la ciudad de Buenos Aires, entre 2003 y 2012 el valor de los alquileres se incrementó en más de un 450%.

El importante crecimiento de las formas deficitarias de hábitat en las grandes ciudades del país no es ajeno a la dinámica excluyente del mercado de vivienda. La imposibilidad de acceder a la propiedad y los requisitos exigidos para acceder al alquiler y al crédito hipotecario empujan a sectores sin garantía hipotecaria y sin recibo de sueldo al mercado informal de tierra y vivienda. A pesar del mejoramiento de las condiciones sociales y económicas en la última década, la población de villas de la ciudad de Buenos Aires se incrementó en al menos un 50%, pasando entre 2001 y 2010 de 107.805 a 163.587 habitantes. Según datos del censo de 2010, a nivel nacional son más de 500.000 los hogares que viven en condiciones de informalidad en relación a la tenencia de la tierra, y las familias que cohabitan o viven en viviendas irrecuperables suman 1.850.000 hogares.

Esto se ha visto agravado con las últimas restricciones al mercado de moneda extranjera que, más allá de las intenciones, han aumentado los precios de los inmuebles, perjudicando a los sectores que no poseen vivienda y beneficiando a quienes más la concentran.

Esta normativa busca gravar las inversiones que no apuntan a ampliar las posibilidades de acceder a una vivienda para los sectores que lo necesitan, generando recursos para ampliar el acceso de los sectores de medios y bajos recursos, que no califican para el crédito hipotecario, a una vivienda digna.

Por todas las razones expuestas, que hacen al cumplimiento del derecho a la vivienda, es que solicitamos el acompañamiento de este proyecto de ley.