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Proyecto para desincentivar el uso especulativo de la tierra

Presentamos este proyecto de ley para desincentivar el uso especulativo de la tierra favoreciendo la colocación de las viviendas ociosas en el mercado, ampliando la oferta y reduciendo los valores y las locaciones de los inmuebles. Con los recursos recaudados a través de este tributo se buscará ampliar el crédito hipotecario, de modo de hacer de la vivienda un bien accesible a una porción mayor de la población. Asimismo, al incrementar la carga tributaria sobre los sectores de mayores recursos, capaces de retener propiedades fuera del mercado a la espera de su valorización, se contribuye a recuperar la progresividad que el sistema impositivo fue perdiendo desde mediados de la década de 1970.

Impuesto a los bienes personales – Ley 23966 -. Modificaciones, sobre actualización de la base imponible por los inmuebles adquiridos. 1568-D-2015. Presentado el 09/08/2013 y representado el 08/04/2015.

Texto completo:

El Senado y Cámara de Diputados…

Artículo 1º.- Sustitúyase el inciso a) del artículo 22 de la Ley 23.966 (T.O. decreto 281/97) y sus modificaciones, por el siguiente:

“a) Inmuebles:

1. Inmuebles adquiridos: al costo de adquisición o valor a la fecha de ingreso al patrimonio, se le aplicará el índice de actualización mencionado en el artículo 27 referido a la fecha de adquisición o de ingreso al patrimonio, que indique la tabla elaborada por la DIRECCION GENERAL IMPOSITIVA para el mes de diciembre de cada año.

2. Inmuebles construidos: al valor del terreno, determinado de acuerdo con lo dispuesto en el apartado anterior, se le adicionará el costo de construcción, al que se le aplicará el índice de actualización mencionado en el artículo 27 referido a la fecha de finalización de la construcción, que indique la tabla elaborada por la DIRECCION GENERAL IMPOSITIVA para el mes de diciembre de cada año.

El costo de construcción se determinará actualizando mediante el citado índice, cada una de las sumas invertidas desde la fecha de cada inversión hasta la fecha de finalización de la construcción.

3. Obras en construcción: al valor del terreno determinado de acuerdo con lo dispuesto en el apartado 1. se le adicionará el importe que resulte de actualizar cada una de las sumas invertidas, mediante el índice citado en los puntos anteriores, desde la fecha de cada inversión hasta el 31 de diciembre de cada año.

4. Mejoras: su valor se determinará de acuerdo con lo dispuesto en los apartados 2. y 3. para las obras construidas o en construcción, según corresponda.

Cuando se trate de inmuebles con edificios, construcciones o mejoras, al valor atribuible a los mismos, determinado de acuerdo con los apartados 1., 2. y 4, se le detraerá el importe que resulte de aplicar a dicho valor el DOS POR CIENTO (2%) anual en concepto de amortización. A los efectos de la aplicación de lo dispuesto precedentemente, en el caso de inmuebles adquiridos, la proporción del valor actualizado atribuible al edificio, construcciones o mejoras, se establecerá teniendo en cuenta la relación existente entre el valor de dichos conceptos y el de la tierra según el avalúo fiscal vigente a la fecha de adquisición. En su defecto, el contribuyente deberá justipreciar la parte del valor de costo atribuible a cada uno de los conceptos mencionados.

El valor a computar para cada uno de los inmuebles, determinado de acuerdo con las disposiciones de este inciso, no podrá ser inferior al de la base imponible -vigente al 31 de diciembre del año por el que se liquida el presente gravamen- fijada a los efectos del pago de los impuestos inmobiliarios o tributos similares o al valor fiscal determinado a la fecha citada. Este valor se tomará asimismo en los casos en que no resulte posible determinar el costo de adquisición o el valor a la fecha de ingreso al patrimonio. El valor establecido para los inmuebles según las normas contenidas en los apartados 1. a 4. del primer párrafo de este inciso, deberá únicamente incluir el atribuible a aquellos edificios, construcciones o mejoras que hayan sido tomados en consideración para determinar la aludida base imponible. Aquellos no tomados en cuenta para dicha determinación, deberán computarse al valor establecido según los mencionados apartados. (Párrafo sustituido por art. 2° de la Ley N° 26.317 B.O. 10/12/2007. De aplicación para el período fiscal 2007 y siguientes.)

De tratarse de inmuebles destinados a casa- habitación del contribuyente, o del causante en el caso de sucesiones indivisas, del valor determinado de conformidad a las disposiciones de este inciso podrá deducirse el importe adeudado al 31 de diciembre de cada año en concepto de créditos que hubieren sido otorgados para la compra o construcción de dichos inmuebles o para la realización de mejoras en los mismos.

En los supuestos de cesión gratuita de la nuda propiedad con reserva del usufructo, el cedente deberá computar, cuando corresponda a los fines de este impuesto, el valor total del inmueble, determinado de acuerdo con las normas de este inciso. En los casos de cesión de la nuda propiedad de un inmueble por contrato oneroso con reserva de usufructo se consideraran titulares por mitades a los nudos propietarios y a los usufructuarios.”

Cuando se trate de inmuebles inexplotados u ociosos, al valor atribuible a los mismos, determinado de acuerdo con los apartados 1., 2. y 4, se le adicionará el importe que resulte de aplicar a dicho valor el VEINTE POR CIENTO (20%) en concepto de gravamen por retención del stock de tierra y vivienda. Por cada año que la vivienda permanezca en desuso dicho gravamen se incrementará en un CIEN POR CIENTO (100%). Quedan exceptuadas de este gravamen adicional las residencias de recreo o veraneo.

Quedará por cuenta de los propietarios de los inmuebles demostrar que los mismos no se encuentran deshabitados, mediante la presentación de contratos de locación o de contratos de comodato de uso gratuito.”

Artículo 2º.- Sustitúyase el artículo 30 de la Ley 23.966 (T.O. decreto 281/97) y sus modificaciones, por el siguiente:

“ARTICULO 30 – El producido del impuesto establecido en la presente ley se distribuirá, conforme al siguiente régimen especial:

a) El NOVENTA POR CIENTO (90%) para el financiamiento del régimen nacional de previsión social que se depositará en la cuenta del INSTITUTO NACIONAL DE PREVISION SOCIAL.

b) El DIEZ POR CIENTO (10%) para ser distribuido entre las jurisdicciones provinciales y la CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES, de acuerdo a un prorrateador formado en función de la cantidad de beneficiarios de las cajas de previsión o de seguridad social de cada una de esas jurisdicciones al 31 de mayo de 1991.

Los importes que surjan de dicho prorrateo serán girados directamente y en forma diaria a las respectivas cajas con afectación específica a los regímenes previsionales existentes.

El prorrateo será efectuado por la SECRETARIA DE SEGURIDAD SOCIAL sobre la base de la información que le suministre la COMISION FEDERAL DE IMPUESTOS.

Cuando existan cajas de previsión o de seguridad social en jurisdicciones municipales de las provincias, el importe a distribuir a las mismas se determinará en función a su número total de beneficiarios existentes al 31 de mayo de 1991, en relación con el total de beneficiarios de los regímenes previsionales nacionales, provinciales y de la CIUDAD AUTONOMA DE BUENOS AIRES.

El NOVENTA POR CIENTO (90%) del importe mencionado en el párrafo anterior se deducirá del monto a distribuir de conformidad al punto a. y el DIEZ POR CIENTO (10%) del determinado de acuerdo con el punto b. Los importes que surjan de esta distribución serán girados a las jurisdicciones provinciales, las que deberán distribuirlos en forma automática y quincenal a las respectivas cajas municipales.

De acuerdo a lo previsto en el artículo 4 de la Ley 24.699, queda suspendida desde el 1 de octubre de 1996 hasta el 31 de diciembre de 1998, ambas fechas inclusive, la aplicación de la distribución del tributo establecida en el inciso a) del presente artículo, el que se distribuirá según las proporciones establecidas en los artículos 3 y 4 de la Ley 23.548, incluyéndose a la Provincia de Tierra del Fuego, Antártida e Islas del Atlántico Sur, conforme a las disposiciones vigentes.

c) El CIEN POR CIENTO (100%) del producido por el gravamen adicional por retención de stock de tierra y vivienda establecido por el inciso a) del artículo 22 de la presente ley, no se distribuirá según lo dispuesto en los incisos a) y b) del presente artículo, sino que se destinará al financiamiento de créditos hipotecarios para familias de bajos ingresos a través del Banco Nación

Artículo 3º.- Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional.

FUNDAMENTOS

Señor presidente:

El proceso de recuperación económica que atravesó el país a partir del año 2003 estuvo acompañado por un importante desarrollo de la construcción residencial que no se tradujo, sin embargo, en un mejoramiento de la situación habitacional de los sectores de ingresos medios y bajos.

De la mano del crecimiento de la edificación se produjo un fuerte y sostenido incremento de los precios del suelo y de las viviendas en dólares, muy por encima de los aumentos salariales en pesos, que hizo de la vivienda un bien cada vez más inaccesible para los sectores asalariados.

En un marco signado por la ausencia de mecanismos de financiamiento a largo plazo, la demanda que motorizó la construcción estuvo asociada a la búsqueda de instrumentos de reserva de valor por parte de los sectores que en un contexto de fuerte inflación no encontraron alternativas más seguras y rentables de inversión. Estas propiedades, adquiridas a la espera de su futura valorización, no necesariamente se colocaron en el mercado de alquiler y, en la última década, el número de viviendas desocupadas aumentó significativamente. En el censo de 2010, solamente en la ciudad de Buenos Aires, se contabilizaron 340.975 viviendas desocupadas (1).

La retención del stock de vivienda con fines especulativos reforzó la dinámica excluyente del mercado inmobiliario y contribuyó al aumento de los precios de las viviendas y de los alquileres. Así, a pesar de que en la ciudad de Buenos Aires, entre 2002 y 2012 se otorgaron permisos para la construcción de más de 160.000 viviendas nuevas, en la última década el esfuerzo monetario para adquirir una vivienda se incrementó significativamente en todos los barrios de la ciudad. De esta forma, el funcionamiento de un mercado inmobiliario escasamente regulado, tendió acotar las oportunidades de acceso a la vivienda a través del mercado formal y a expulsar a los sectores de menores ingresos de las zonas valorizadas hacia las áreas menos alcanzadas por el desarrollo inmobiliario o hacia formas deficitarias de hábitat.

En la ciudad de Buenos Aires, que mantiene una población estable de 3.000.000 de habitantes desde mediados de la década de 1940, la cantidad de residentes en villas y asentamientos de la ciudad se incrementó en más de un 50%, pasando de 107.805 a 163.587 habitantes entre el 2001 y el 2010. Estas mismas dinámicas se constatan en los principales centros urbanos del país, y las modalidades informales de acceso a la vivienda también se expandieron a nivel nacional. Según un informe de la ONG Techo, un 25% de los 1.834 asentamientos informales relevados en diferentes áreas del país, se formó a partir del año 2003.

La vivienda es una necesidad humana universalmente reconocida, que permite a hombres y mujeres acceder a todos los bienes y servicios que ésta provee. Constituye asimismo un derecho humano fundamental, en tanto posibilita el disfrute de todos los derechos económicos, sociales y culturales.

En Argentina el derecho a la vivienda adecuada se encuentra reconocido por la Constitución Nacional en el Artículo 14 bis, y en la Declaración Universal de los Derechos Humanos, en la Convención sobre los Derechos del Niño, y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, incorporados con jerarquía constitucional a partir de la reforma de 1994.

Como parte del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, el Estado argentino tiene la obligación de reconocer la vivienda adecuada como un derecho humano, y de asegurar que no se adopten medidas de ninguna clase que puedan menoscabar su condición jurídica. Los poderes del Estado deben adecuar sus normas inferiores – leyes, decretos, resoluciones administrativas – de forma que garanticen el derecho a una vivienda adecuada, so pena de ser consideradas inconstitucionales. Del mismo modo, los gobiernos deben adoptar medidas concretas y efectivas, dirigidas a cumplir con las obligaciones incorporadas en el texto constitucional. Tales políticas no deben tener por objeto beneficiar a los grupos sociales que ya se hallen en una situación más favorecida en desmedro de quienes viven en condiciones menos favorables, fenómeno que se viene acrecentando en los últimos años.

A partir de desincentivar el uso especulativo de la tierra, esta ley busca favorecer la colocación de las viviendas ociosas en el mercado, incrementando la oferta y reduciendo los valores de las propiedades y de las locaciones. De este modo, se reducirá la creciente presión de los alquileres sobre los salarios y se ampliará el universo de la población capaz de acceder a una vivienda a través del mercado inmobiliario formal. Al mismo tiempo, con los recursos recaudados a través de este tributo se buscará ampliar el crédito hipotecario, de modo de hacer de la vivienda un bien accesible a una porción mayor de la población.

Por último, al incrementar la carga tributaria sobre los sectores de mayores recursos, capaces de retener propiedades fuera del mercado a la espera de su valorización, se contribuye a recuperar la progresividad que el sistema impositivo fue perdiendo desde mediados de la década de 1970.

Por todas las razones expuestas, que hacen al cumplimiento del derecho a la vivienda, es que solicitamos el acompañamiento de este proyecto de ley.