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Proyecto de ley para facilitar acceso al alquiler de la vivienda

La necesidad de proteger a los inquilinos de la dinámica excluyente del mercado de vivienda se hace más evidente en un contexto en el que el acceso a la propiedad escapa a sectores cada vez más amplios de la población. Los requisitos exigidos para acceder al alquiler y al crédito hipotecario empujan a sectores sin garantía hipotecaria y sin recibo de sueldo al mercado informal de tierra y vivienda.

Este proyecto busca facilitar el acceso al alquiler e incrementar la seguridad jurídica de los inquilinos, en pos de garantizar el mejoramiento de las condiciones habitacionales y el efectivo cumplimiento del derecho a la vivienda.

Locaciones urbanas – Ley 23091: Modificaciones, sobre plazo mínimo para los contratos de locación de inmuebles urbanos. 1567-D-2015. Presentado el 09/08/2013 y representado el 08/04/2015.

Texto completo:

El Senado y Cámara de Diputados…

ARTÍCULO 1º.- Sustitúyanse los párrafos primero y segundo del artículo 2° de la Ley N° 23.091 por los siguientes:

“El plazo mínimo para los contratos de locación de inmuebles urbanos es de tres años.

Los contratos que fijen plazos menores se consideran celebrados por el plazo mínimo precedentemente fijado”

ARTÍCULO 2º.- Modifícase el artículo 6° de la Ley N° 23.091 -Ley de Locaciones Urbanas- el que queda así redactado:

“Artículo 6º – Períodos de pago. El precio de arrendamiento deberá ser fijado en pagos que correspondan a períodos mensuales. El período de pago corresponde al mes en que transcurre la ocupación del inmueble alquilado. La fecha de vencimiento para el pago del período correspondiente no podrá ser anterior al día diez (10) de cada mes.

ARTÍCULO 3º.- Incorpórese a continuación del Artículo 6º los siguientes:

“Artículo 6 º Bis.- Formas de pago. Los alquileres deben pagarse mediante depósito en la cuenta bancaria que la parte locadora indique al locatario mediante su individualización en el contrato. En el comprobante del depósito deberá hacerse consignar la causa del pago de manera tal que las entidades bancarias puedan informar, a pedido del Poder Ejecutivo, el listado de locaciones urbanas destinadas a vivienda, con detalle de locadores.

“Artículo 6 º Ter.- Gastos. Los locatarios deben pagar las facturas correspondientes a los servicios de que está provista la vivienda y las expensas ordinarias; en tanto que los propietarios o arrendadores deben pagar las tasas, contribuciones e impuestos que recaen sobre el inmueble y las expensas extraordinarias.”

ARTÍCULO 4º.- Modifícase el artículo 7° de la Ley N° 23.091 -Ley de Locaciones Urbanas- el que queda así redactado:

“Artículo 7º – Pagos anticipados. Para los contratos que se celebren a partir de la presente ley, no podrá requerirse del locatario:

a) El pago de alquileres anticipados por períodos mayores de un mes.

b) Depósitos de garantía o exigencias asimilables, por cantidad mayor del importe equivalente a un mes de alquiler.

c) El pago del valor llave o equivalente.

d) En caso de que el contrato se celebre con la intermediación comercial de una tercera persona, las sumas que correspondan a comisiones u honorarios por sus servicios no podrán superar el monto equivalente a un (1) mes de alquiler, debiendo ser pagadas por mitades por ambas partes.

e) Más de un bien inmueble en garantía por contrato de locación, en los casos en que éstos establezcan como exigencia la constitución de una garantía inmobiliaria.

El pago anticipado del contrato, incluyendo los pagos de los incisos a), b), c) y d) del presente artículo, no debe superar el importe equivalente a dos meses y medio de alquiler por parte del locatario.

La violación de estas disposiciones facultará al locatario a solicitar el reintegro de las sumas anticipadas en exceso, debidamente actualizadas. De requerirse actuaciones judiciales por tal motivo, las costas serán soportadas por el locador.”

Artículo 5°.- Comuníquese al Poder Ejecutivo Nacional

FUNDAMENTOS

Señor presidente:

La vivienda es una necesidad humana universalmente reconocida, que permite a hombres y mujeres acceder a la ciudad y a todos los bienes y servicios que ésta provee. Constituye asimismo un derecho humano fundamental, en tanto posibilita el disfrute de todos los derechos económicos, sociales y culturales.

En Argentina el derecho a la vivienda adecuada se encuentra reconocido por la Constitución Nacional en el Artículo 14 bis, y en la Declaración Universal de los Derechos Humanos, en la Convención sobre los Derechos del Niño, y en el Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, incorporados con jerarquía constitucional a partir de la reforma de 1994.

Según la Observación General N° 4, aprobada por el Comité de Derechos Económicos, Sociales y Culturales de la ONU en la 6° Sesión del 12 de diciembre de 1991, la seguridad en la tenencia constituye una de las dimensiones que hacen a una “vivienda adecuada”. En la misma se sostiene que “los Estados partes deben adoptar inmediatamente medidas destinadas a conferir seguridad legal de tenencia a las personas y los hogares que en la actualidad carezcan de esa protección consultando verdaderamente a las personas y grupos afectados”.

Como parte del Pacto Internacional de Derechos Económicos, Sociales y Culturales, el Estado argentino tiene la obligación de reconocer la vivienda adecuada como un derecho humano, y de asegurar que no se adopten medidas de ninguna clase que puedan menoscabar su condición jurídica. Los poderes del Estado deben adecuar sus normas inferiores – leyes, decretos, resoluciones administrativas – de forma que garanticen el derecho a una vivienda adecuada, so pena de ser consideradas inconstitucionales. Del mismo modo, los gobiernos deben adoptar medidas concretas y efectivas, dirigidas a cumplir con las obligaciones incorporadas en el texto constitucional. Tales políticas no deben tener por objeto beneficiar a los grupos sociales que ya se hallen en una situación más favorecida en desmedro de quienes viven en condiciones menos favorables.

La necesidad de proteger a los inquilinos de la dinámica excluyente del mercado de vivienda se hace más evidente en un contexto en el que el acceso a la propiedad escapa a sectores cada vez más amplios de la población. Luego de la devaluación, la brecha resultante del incremento de los precios de los inmuebles en dólares y la evolución de los salarios en pesos, y la ausencia de mecanismos accesibles de financiación, transformaron a la vivienda en un bien cada vez más inaccesible para los sectores trabajadores.

Entre 2001 y 2010, a nivel nacional, la población inquilina se incrementó del 11% al 16%. Sin embargo, en las principales ciudades esta tendencia registra niveles más acentuados. En el mismo período el porcentaje la población inquilina en la Capital Federal pasó del 22,2% al 29,9%, al tiempo que los propietarios de vivienda y terreno se redujeron del 67,6% al 56,4%.

La imposibilidad de acceder a la propiedad incrementó la demanda de viviendas en el mercado de alquileres, que junto a la escasa producción de espacio residencial para sectores medios, generaron una situación de escasez relativa de inmuebles en alquiler. Este desfasaje entre oferta y demanda en el mercado de alquileres produjo un aumento en el valor de las locaciones urbanas y de los requisitos exigidos por los propietarios al momento de alquiler. En la ciudad de Buenos Aires, el valor de los alquileres se incrementó en más de un 450% entre 2003 y 2012 (1).

El importante crecimiento de las formas deficitarias de hábitat en las grandes ciudades del país no es ajeno a la dinámica excluyente del mercado de alquileres. Los requisitos exigidos para acceder al alquiler y al crédito hipotecario empujan a sectores sin garantía hipotecaria y sin recibo de sueldo al mercado informal de tierra y vivienda. A pesar del mejoramiento de las condiciones sociales y económicas en la última década, la población de villas de la ciudad de Buenos Aires se incrementó en al menos un 50%, pasando entre 2001 y 2010 de 107.805 a 163.587 habitantes. Según datos del censo de 2010, a nivel nacional son más de 500.000 los hogares que viven en condiciones de informalidad en relación a la tenencia de la tierra, y 1.850.000 hogares cohabitan o viven en viviendas irrecuperables suman.

Facilitar el acceso al alquiler e incrementar la seguridad jurídica de los inquilinos constituye, en el contexto actual, una necesidad impostergable para el mejoramiento de las condiciones habitacionales y el efectivo cumplimiento del derecho a la vivienda, por lo que solicitamos el acompañamiento de este proyecto de ley.